Budowa domu na zgłoszenie. Wyjaśniamy przepisy 2025

2025

Budowa domu na zgłoszenie w 2025 roku

Czy potrzebuję pozwolenia na budowę domu? To pytanie zadaje sobie coraz więcej osób planujących inwestycję w drewniany dom. W dobie uproszczeń i nowych przepisów budowlanych warto wiedzieć, kiedy wystarczy zgłoszenie budowy, a kiedy trzeba uzyskać formalne pozwolenie.

Od kilku lat polskie prawo budowlane ulega dynamicznym zmianom. Największe emocje wśród inwestorów budzi temat budowy domu na zgłoszenie – zwłaszcza domów letniskowych do 35 m² i budynków mieszkalnych do 70 m². Brzmi obiecująco, ale rzeczywistość jest bardziej złożona. Żeby nie popełnić kosztownego błędu, warto znać dokładne różnice i kryteria wynikające z obowiązujących przepisów.

Dziecko z ojcem przed domem mieszkalnym do 70 m² zbudowanym na zgłoszenie

Domy bez pozwolenia – kiedy to możliwe?

Zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym 2025, możesz zrealizować niektóre inwestycje bez pozwolenia na budowę, ale tylko w jasno określonych sytuacjach. Przepisy różnicują wymagania w zależności od przeznaczenia budynku, jego metrażu, lokalizacji oraz wpływu na otoczenie. To, czy możesz skorzystać z uproszczonej procedury, zależy więc od kilku kluczowych czynników.

W największym skrócie: dom rekreacyjny do 35 m² możesz postawić na zgłoszenie, jeśli spełniasz podstawowe warunki, takie jak parterowy układ, jeden budynek na każde 500 m² działki oraz przeznaczenie do czasowego wypoczynku. Natomiast dom mieszkalny do 70 m² również może powstać na zgłoszenie – ale tylko jeśli będzie przeznaczony na własne potrzeby inwestora i spełni dodatkowe wymogi techniczne i formalne.

dom rekreacyjny vs. dom mieszkalny

Rodzaje domów i wymogi prawne

Wbrew pozorom, nie każdy dom można zbudować bez pozwolenia. Przepisy różnicują budynki przede wszystkim według przeznaczenia (czyli tego, do czego będą służyć) oraz powierzchni zabudowy. To, czy wystarczy samo zgłoszenie budowy, zależy również od lokalizacji działki i zgodności inwestycji z planem zagospodarowania przestrzennego.

W praktyce najczęściej spotykamy dwa typy budynków, które możesz postawić bez pozwolenia – pod pewnymi warunkami. Poniżej znajdziesz zestawienie najważniejszych różnic.

POWIERZCHNIA ZABUDOWY

LICZBA KONDYGNACJI

PRZEZNACZENIE

WYMAGANY PROJEKT BUDOWLANY

MOŻLIWOŚĆ BUDOWY NA ZGŁOSZENIE

FORMALNOŚCI DODATKOWE

LOKALNE OGRANICZENIA

DOM REKREACYJNY (LETNISKOWY)

do 35 m²

1 (parterowy)

sezonowy wypoczynek

nie

tak

zgłoszenie do urzędu

1 budynek na 500 m² działki

DOM MIESZKALNY JEDNORODZINNY

do 70 m²

maks. 2

całoroczne zamieszkanie

tak

zgłoszenie + projekt + oświadczenie o celu mieszkaniowym

musi zmieścić się w granicach działki

Co to oznacza w praktyce?

Prawo budowlane 2025 jasno określa, kiedy potrzebujesz pozwolenia na budowę, a kiedy wystarczy zgłoszenie. Kluczowe znaczenie mają dwa przepisy – artykuł 28 i artykuł 29 ustawy. To one rozstrzygają, jakie domy możesz zbudować bez pozwolenia, jakie formalności musisz spełnić i kiedy konieczny jest projekt budowlany. Warto je znać, zanim złożysz dokumenty lub rozpoczniesz prace na działce.

Jeśli marzysz o prostym domku letniskowym – np. na działce rekreacyjnej – i chcesz uniknąć zbędnych formalności, możesz wybrać dom do 35 m² i zrealizować go na podstawie zgłoszenia. Pamiętaj jednak, że taki budynek nie może być użytkowany jako dom całoroczny – służy wyłącznie do okazjonalnego wypoczynku.

Z kolei dom do 70 m² daje większe możliwości – to już pełnoprawny budynek mieszkalny, który może mieć nawet dwie kondygnacje. Wciąż możesz go postawić bez pozwolenia, ale musisz złożyć projekt budowlany i spełnić kilka dodatkowych warunków formalnych. W praktyce oznacza to więcej dokumentacji, ale nadal krótszą i prostszą ścieżkę niż klasyczne pozwolenie.

Budowa domu na zgłoszenie - co dokładnie mówi ustawa?

Jeśli chcesz mieć pewność, że Twoja inwestycja mieści się w granicach prawa, warto zajrzeć do najważniejszych przepisów – art. 28 i art. 29 ustawy Prawo budowlane. To właśnie te dwa artykuły określają, które inwestycje wymagają pozwolenia na budowę, a które możesz zrealizować na podstawie zgłoszenia.

1. Art. 28 – ogólna zasada: najpierw pozwolenie

Artykuł 28 mówi jasno: co do zasady, roboty budowlane można rozpocząć wyłącznie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Oznacza to, że każda budowa – dom, garaż, wiata, rozbudowa – wymaga formalnej zgody, chyba że… ustawa mówi inaczej.

I właśnie tym wyjątkom poświęcony jest artykuł 29.

2. Art. 29 – wyjątki od obowiązku uzyskania pozwolenia

W artykule 29 znajdziesz dokładnie opisane sytuacje, w których pozwolenie na budowę nie jest wymagane. Oto kilka najważniejszych przykładów:

Dom mieszkalny jednorodzinny do 70 m² (maks. 2 kondygnacje), jeśli spełnia warunki dotyczące działki i jest budowany na własne potrzeby mieszkaniowe – można zbudować na zgłoszenie z projektem.
Budynek rekreacji indywidualnej do 35 m² (np. drewniany domek letniskowy) – również można zbudować na zgłoszenie, bez pozwolenia i bez projektu budowlanego.
Garaże, wiaty, altany do 35 m², o ile nie przekraczają limitu liczby obiektów na działce – także bez pozwolenia, tylko na zgłoszenie.

Niektóre obiekty (np. altany działkowe lub małe wiaty na działkach budowlanych) można budować bez zgłoszenia i bez pozwolenia – ale tylko w ściśle określonych przypadkach.

Budujesz? Sprawdź, co mówią konkretne przypadki

Przepisy to jedno, ale jak to wygląda w praktyce? Poniżej znajdziesz trzy przykładowe sytuacje, z jakimi zgłaszają się do nas inwestorzy. Każdy scenariusz pokazuje, kiedy wystarczy zgłoszenie, a kiedy wymagane jest pozwolenie na budowę.

SCENARIUSZ 1

Domek letniskowy do 35 m² – działka rekreacyjna

Pan Michał kupił działkę w pobliżu lasu i chce postawić mały, drewniany domek letniskowy na wakacje i weekendy. Projekt przewiduje budynek parterowy o powierzchni 28 m² z tarasem. Działka ma 1200 m².

Budowa domu na zgłoszenie

Rozwiązanie:
Michał może postawić domek na zgłoszenie jako budynek rekreacji indywidualnej, ponieważ:

budynek ma mniej, niż 35 m²,
jest parterowy,
działka pozwala na budowę dwóch takich obiektów (1 na każde 500 m²),
przeznaczenie to okresowy wypoczynek.

SCENARIUSZ 2

Dom mieszkalny do 70 m² – całoroczny, na własne potrzeby

Pani Natalia planuje postawić mały dom mieszkalny z antresolą dla siebie i męża. Projekt przewiduje 64 m² powierzchni zabudowy, budynek będzie miał dwie kondygnacje i całoroczne ogrzewanie. Chce jak najbardziej uprościć procedury.

Budowa domu na zgłoszenie

Rozwiązanie:
Natalia może zbudować dom na zgłoszenie, ponieważ:

budynek nie przekracza 70 m² powierzchni zabudowy,
nie ma więcej niż dwóch kondygnacji,
inwestycja ma charakter prywatny (na własne potrzeby mieszkaniowe),
obszar oddziaływania mieści się w granicach działki.

Musi jednak złożyć pełny projekt budowlany i oświadczenie o budowie na własne potrzeby.

Drewniany domek wypoczynkowy z przeszklonym frontem i wejściem bocznym.

SCENARIUSZ 3

Rozbudowa domu o 25 m²

Pan Andrzej chce dobudować dodatkowy pokój i werandę do istniejącego domu jednorodzinnego. Całość będzie mieć ok. 25 m² nowej powierzchni.

Rozudowa domu na zgłoszenie

Rozwiązanie:
Niestety, rozbudowa istniejącego budynku zwykle wymaga pozwolenia na budowę, ponieważ:

zmienia się kształt i powierzchnia zabudowy,
obszar oddziaływania może wyjść poza działkę,
dochodzi do ingerencji w strukturę istniejącego obiektu.

Andrzej musi przygotować projekt i złożyć wniosek o pozwolenie do urzędu.

Legalnie i bezpiecznie – buduj z głową

Budowa domu na zgłoszenie to świetna opcja dla tych, którzy chcą uniknąć biurokratycznej przeprawy – ale tylko wtedy, gdy naprawdę rozumieją zasady gry. Mały domek letniskowy do 35 m²? Tu sprawa jest prosta – nie potrzebujesz pozwolenia ani projektu. Chcesz coś większego – dom mieszkalny do 70 m²? Wciąż możesz to zrobić bez pozwolenia, ale już z pełną dokumentacją i konkretnymi warunkami do spełnienia. A jeśli myślisz o rozbudowie istniejącego domu, to najpewniej będzie potrzebne pozwolenie.

Warto dobrze to przemyśleć, zanim złożysz pierwsze dokumenty. Dopasowanie projektu do przepisów to nie tylko formalność – to sposób na spokojną budowę bez nieprzyjemnych niespodzianek. A jeśli coś Cię niepokoi, lepiej zapytać specjalistę niż działać w ciemno.