Budowa domu na zgłoszenie. Wyjaśniamy przepisy 2025/2026

2025/2026

Budowa domu na zgłoszenie w 2026 roku

Stan prawny na dzień: 12.12.2025. Artykuł opiera się na obowiązujących przepisach Prawa budowlanego (w szczególności art. 28 i 29) oraz aktualnych interpretacjach dotyczących domów do 35 m² i do 70 m².

Czy potrzebuję pozwolenia na budowę domu? To pytanie zadaje sobie coraz więcej osób planujących inwestycję w drewniany dom. W dobie uproszczeń i nowych przepisów budowlanych warto wiedzieć, kiedy wystarczy zgłoszenie budowy, a kiedy trzeba uzyskać formalne pozwolenie.

Od kilku lat polskie prawo budowlane ulega dynamicznym zmianom. Największe emocje wśród inwestorów budzi temat budowy domu na zgłoszenie – zwłaszcza domów letniskowych do 35 m² i budynków mieszkalnych do 70 m². Brzmi obiecująco, ale rzeczywistość jest bardziej złożona. Żeby nie popełnić kosztownego błędu, warto znać dokładne różnice i kryteria wynikające z obowiązujących przepisów.

Dziecko z ojcem przed domem mieszkalnym do 70 m² zbudowanym na zgłoszenie

Domy bez pozwolenia – kiedy to możliwe?

Zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym, możesz zrealizować niektóre inwestycje bez pozwolenia na budowę, ale tylko w jasno określonych sytuacjach. Przepisy różnicują wymagania w zależności od przeznaczenia budynku, jego metrażu, lokalizacji oraz wpływu na otoczenie. To, czy możesz skorzystać z uproszczonej procedury, zależy więc od kilku kluczowych czynników.

W największym skrócie: dom rekreacyjny do 35 m² możesz postawić na zgłoszenie, jeśli spełniasz podstawowe warunki, takie jak parterowy układ, jeden budynek na każde 500 m² działki oraz przeznaczenie do czasowego wypoczynku. Natomiast dom mieszkalny do 70 m² również może powstać na zgłoszenie – ale tylko jeśli będzie przeznaczony na własne potrzeby inwestora i spełni dodatkowe wymogi techniczne i formalne.

dom rekreacyjny vs. dom mieszkalny

Rodzaje domów i wymogi prawne

Wbrew pozorom, nie każdy dom można zbudować bez pozwolenia. Przepisy różnicują budynki przede wszystkim według przeznaczenia (czyli tego, do czego będą służyć) oraz powierzchni zabudowy. To, czy wystarczy samo zgłoszenie budowy, zależy również od lokalizacji działki i zgodności inwestycji z planem zagospodarowania przestrzennego.

W praktyce najczęściej spotykamy dwa typy budynków, które możesz postawić bez pozwolenia – pod pewnymi warunkami. Poniżej znajdziesz zestawienie najważniejszych różnic.

	DOM REKREACYJNY (LETNISKOWY)	DOM MIESZKALNY JEDNORODZINNY
POWIERZCHNIA ZABUDOWY	do 35 m²	do 70 m²
LICZBA KONDYGNACJI	1	maks. 2
PRZEZNACZENIE	sezonowy wypoczynek	całoroczne zamieszkanie
WYMAGANY PROJEKT BUDOWLANY	nie	tak
MOŻLIWOŚĆ BUDOWY NA ZGŁOSZENIE	tak	tak
FORMALNOŚCI DODATKOWE	zgłoszenie do urzędu	zgłoszenie + projekt + oświadczenie o budowie na własne potrzeby mieszkaniowe inwestora
LOKALNE OGRANICZENIA	tylko budynki parterowe, sezonowe, jeden budynek na każde 500 m² działki	obszar oddziaływania musi się mieścić w całości na działce

DOM REKREACYJNY DO 35 m²

Powierzchnia zabudowy: do 35 m²
Kondygnacje: tylko 1 (parter)
Przeznaczenie: sezonowy wypoczynek
Projekt budowlany: nie jest wymagany
Możliwość budowy na zgłoszenie: tak
Dodatkowe formalności: zgłoszenie do urzędu
Ograniczenia lokalne: maks 1 budynek / 500 m² działki

DOM REKREACYJNY DO 70 m²

Powierzchnia zabudowy: do 70 m²
Kondygnacje: maks. 2
Przeznaczenie: całoroczne zamieszkanie
Projekt budowlany: wymagany
Możliwość budowy na zgłoszenie: tak
Dodatkowe formalności: zgłoszenie + projekt + oświadczenie o własnych potrzebach mieszkaniowych
Ograniczenia lokalne: obszar oddziaływania w granicach działki

Co to oznacza w praktyce?

Prawo budowlane jasno określa, kiedy potrzebujesz pozwolenia na budowę, a kiedy wystarczy zgłoszenie. Kluczowe znaczenie mają dwa przepisy – artykuł 28 i artykuł 29 ustawy. To one rozstrzygają, jakie domy możesz zbudować bez pozwolenia, jakie formalności musisz spełnić i kiedy konieczny jest projekt budowlany. Warto je znać, zanim złożysz dokumenty lub rozpoczniesz prace na działce.

Dom do 35 m² a dom do 70 m² – co naprawdę wolno na zgłoszenie?

Jeśli marzysz o prostym domku letniskowym – np. na działce rekreacyjnej – i chcesz uniknąć zbędnych formalności, możesz wybrać dom do 35 m² i zrealizować go na podstawie zgłoszenia. Pamiętaj jednak, że taki budynek nie może być użytkowany jako dom całoroczny – służy wyłącznie do okazjonalnego wypoczynku.

Z kolei dom do 70 m² daje większe możliwości – to już pełnoprawny budynek mieszkalny, który może mieć nawet dwie kondygnacje. Wciąż możesz go postawić bez pozwolenia, ale musisz złożyć projekt budowlany i spełnić kilka dodatkowych warunków formalnych. W praktyce oznacza to więcej dokumentacji, ale nadal krótszą i prostszą ścieżkę niż klasyczne pozwolenie.

Jakie są najczęstsze ograniczenia?

W praktyce o tym, czy dom faktycznie da się zrealizować na zgłoszenie, decyduje nie tylko metraż i liczba kondygnacji. Kluczowe są także ograniczenia wynikające z lokalizacji działki i lokalnych przepisów.

Zgodność z MPZP lub decyzją o warunkach zabudowy – projekt musi mieścić się w zapisach planu, m.in. co do przeznaczenia terenu, wysokości budynku, kąta nachylenia dachu czy linii zabudowy.
Limity liczby budynków na działce – przy domkach rekreacyjnych do 35 m² przepisy zwykle przewidują jeden budynek na każde 500 m² powierzchni działki, co ogranicza „zagęszczanie” zabudowy.
Tereny chronione i obszary o szczególnym statusie – na obszarach Natura 2000, w parkach krajobrazowych czy strefach ochrony konserwatorskiej mogą obowiązywać dodatkowe wymogi dotyczące kształtu zabudowy, użytych materiałów albo odległości od granic działki.

Uproszczona procedura to nie brak odpowiedzialności

Budowa domu na zgłoszenie jest formalnie prostsza niż klasyczne pozwolenie, ale nie oznacza pełnej dowolności. Przy domach mieszkalnych do 70 m² inwestor składa oświadczenie, że buduje obiekt na własne potrzeby mieszkaniowe – pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie nieprawdziwego oświadczenia.

Warto więc przed wyborem projektu upewnić się, że inwestycja spełnia wszystkie warunki z ustawy i lokalnych przepisów. W razie wątpliwości bezpieczniej jest skonsultować dokumentację z projektantem lub prawnikiem specjalizującym się w Prawie budowlanym, niż ryzykować późniejsze problemy formalne.

Budowa domu na zgłoszenie - co dokładnie mówi ustawa?

Jeśli chcesz mieć pewność, że Twoja inwestycja mieści się w granicach prawa, warto zajrzeć do najważniejszych przepisów – art. 28 i art. 29 ustawy Prawo budowlane. To właśnie te dwa artykuły określają, które inwestycje wymagają pozwolenia na budowę, a które możesz zrealizować na podstawie zgłoszenia.

1. Art. 28 – ogólna zasada: najpierw pozwolenie

Artykuł 28 mówi jasno: co do zasady, roboty budowlane można rozpocząć wyłącznie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Oznacza to, że każda budowa – dom, garaż, wiata, rozbudowa – wymaga formalnej zgody, chyba że… ustawa mówi inaczej.

I właśnie tym wyjątkom poświęcony jest artykuł 29.

2. Art. 29 – wyjątki od obowiązku uzyskania pozwolenia

W artykule 29 znajdziesz dokładnie opisane sytuacje, w których pozwolenie na budowę nie jest wymagane. Oto kilka najważniejszych przykładów:

Dom mieszkalny jednorodzinny do 70 m² (maks. 2 kondygnacje), jeśli spełnia warunki dotyczące działki i jest budowany na własne potrzeby mieszkaniowe – można zbudować na zgłoszenie z projektem.
Budynek rekreacji indywidualnej do 35 m² (np. drewniany domek letniskowy) – również można zbudować na zgłoszenie, bez pozwolenia i bez projektu budowlanego.
Garaże, wiaty, altany do 35 m², o ile nie przekraczają limitu liczby obiektów na działce – także bez pozwolenia, tylko na zgłoszenie.

Niektóre obiekty (np. altany działkowe lub małe wiaty na działkach budowlanych) można budować bez zgłoszenia i bez pozwolenia – ale tylko w ściśle określonych przypadkach.

Budujesz? Sprawdź, co mówią konkretne przypadki

Przepisy to jedno, ale jak to wygląda w praktyce? Poniżej znajdziesz trzy przykładowe sytuacje, z jakimi zgłaszają się do nas inwestorzy. Każdy scenariusz pokazuje, kiedy wystarczy zgłoszenie, a kiedy wymagane jest pozwolenie na budowę.

SCENARIUSZ 1

Domek letniskowy do 35 m² – działka rekreacyjna

Pan Michał kupił działkę w pobliżu lasu i chce postawić mały, drewniany domek letniskowy na wakacje i weekendy. Projekt przewiduje budynek parterowy o powierzchni 28 m² z tarasem. Działka ma 1200 m².

Budowa domu na zgłoszenie

Rozwiązanie:
Michał może postawić domek na zgłoszenie jako budynek rekreacji indywidualnej, ponieważ:

budynek ma mniej, niż 35 m²,
jest parterowy,
działka pozwala na budowę dwóch takich obiektów (1 na każde 500 m²),
przeznaczenie to okresowy wypoczynek.

SCENARIUSZ 2

Dom mieszkalny do 70 m² – całoroczny, na własne potrzeby

Pani Natalia planuje postawić mały dom mieszkalny z antresolą dla siebie i męża. Projekt przewiduje 64 m² powierzchni zabudowy, budynek będzie miał dwie kondygnacje i całoroczne ogrzewanie. Chce jak najbardziej uprościć procedury.

Budowa domu na zgłoszenie

Rozwiązanie:
Natalia może zbudować dom na zgłoszenie, ponieważ:

budynek nie przekracza 70 m² powierzchni zabudowy,
nie ma więcej niż dwóch kondygnacji,
inwestycja ma charakter prywatny (na własne potrzeby mieszkaniowe),
obszar oddziaływania mieści się w granicach działki.

Musi jednak złożyć pełny projekt budowlany i oświadczenie o budowie na własne potrzeby.

Drewniany domek wypoczynkowy z przeszklonym frontem i wejściem bocznym.

SCENARIUSZ 3

Rozbudowa domu o 25 m²

Pan Andrzej chce dobudować dodatkowy pokój i werandę do istniejącego domu jednorodzinnego. Całość będzie mieć ok. 25 m² nowej powierzchni.

Rozbudowa domu na zgłoszenie

Rozwiązanie:
Niestety, rozbudowa istniejącego budynku zwykle wymaga pozwolenia na budowę, ponieważ:

zmienia się kształt i powierzchnia zabudowy,
obszar oddziaływania może wyjść poza działkę,
dochodzi do ingerencji w strukturę istniejącego obiektu.

Andrzej musi przygotować projekt i złożyć wniosek o pozwolenie do urzędu.

Legalnie i bezpiecznie – buduj z głową

Budowa domu na zgłoszenie to świetna opcja dla tych, którzy chcą uniknąć biurokratycznej przeprawy – ale tylko wtedy, gdy naprawdę rozumieją zasady gry. Mały domek letniskowy do 35 m²? Tu sprawa jest prosta – nie potrzebujesz pozwolenia ani projektu. Chcesz coś większego – dom mieszkalny do 70 m²? Wciąż możesz to zrobić bez pozwolenia, ale już z pełną dokumentacją i konkretnymi warunkami do spełnienia. A jeśli myślisz o rozbudowie istniejącego domu, to najpewniej będzie potrzebne pozwolenie.

Warto dobrze to przemyśleć, zanim złożysz pierwsze dokumenty. Dopasowanie projektu do przepisów to nie tylko formalność – to sposób na spokojną budowę bez nieprzyjemnych niespodzianek. A jeśli coś Cię niepokoi, lepiej zapytać specjalistę niż działać w ciemno.

Zmiany w przepisach 2026 – co śledzić?

W debacie publicznej pojawiają się zapowiedzi dalszych zmian w Prawie budowlanym, m.in. w zakresie warunków zabudowy i procedur zgłoszeniowych dla małych domów. Kluczowe zasady dotyczące domów rekreacyjnych do 35 m² i domów mieszkalnych do 70 m² nadal jednak opierają się na przepisach art. 28–29 Prawa budowlanego i obowiązują, dopóki nie wejdą w życie nowe nowelizacje. QHouse4U na bieżąco aktualizuje ten przewodnik wraz ze zmianami przepisów, tak aby informacje o budowie domów na zgłoszenie były możliwie jak najbardziej aktualne i praktyczne.

GOTOWE DOMY BEZ POZWOLENIA | CAŁOROCZNE DOMKI DREWNIANE | DOMKI MODUŁOWE

Twoja droga do domu

Własny dom w zasięgu ręki – szybciej, niż myślisz!

01.

Kontakt

Napisz lub zadzwoń do nas, aby porozmawiać o Twoich marzeniach i potrzebach.

02.

Projekt

Pomożemy Ci wybrać lub dostosować projekt domu, który będzie idealnie odpowiadał Twoim potrzebom.

Przestronny dom typu stodoła z dużymi przeszkleniami i solidną konstrukcją z drewna świerkowego klasy C24.

03.

Umowa

Gwarantujemy zabezpieczenie Twoich interesów poprzez jasną i szczegółową umowę współpracy.

04.

Realizacja

Twój nowy dom powstanie w 4 miesiące, a montaż zajmie tylko 3-5 dni!

GOTOWE DOMY BEZ POZWOLENIA | CAŁOROCZNE DOMKI DREWNIANE | DOMKI MODUŁOWE

Twoja droga do domu

Własny dom w zasięgu ręki – szybciej, niż myślisz!

01.

Kontakt

Napisz lub zadzwoń do nas, aby porozmawiać o Twoich marzeniach i potrzebach.

02.

Projekt

Pomożemy Ci wybrać lub dostosować projekt domu, który będzie idealnie odpowiadał Twoim potrzebom.

03.

Umowa

Gwarantujemy zabezpieczenie Twoich interesów poprzez jasną i szczegółową umowę współpracy.

04.

Realizacja

Twój nowy dom powstanie w 4 miesiące, a montaż zajmie tylko 3-5 dni!

Najczęściej zadawane pytania

Czy dom do 35 m² mogę zbudować bez pozwolenia na budowę?

Tak, drewniany dom rekreacyjny do 35 m² można co do zasady zbudować bez pozwolenia na budowę, na podstawie zgłoszenia robót budowlanych. Kluczowe jest, aby budynek był parterowy, służył jako domek letniskowy do sezonowego wypoczynku i spełniał limit jednego obiektu na każde 500 m² działki.

Kiedy dom do 70 m² kwalifikuje się jako dom na zgłoszenie?

Dom mieszkalny jednorodzinny do 70 m² powierzchni zabudowy można zrealizować na zgłoszenie, jeśli spełnia kilka warunków określonych w Prawie budowlanym. Budynek może mieć maksymalnie dwie kondygnacje, być przeznaczony na własne potrzeby mieszkaniowe inwestora, a obszar jego oddziaływania musi mieścić się w całości na działce.

Czy dom letniskowy do 35 m² można użytkować całorocznie?

Dom do 35 m² na zgłoszenie jest w przepisach traktowany jako budynek rekreacji indywidualnej, czyli obiekt do okazjonalnego wypoczynku. Formalnie nie jest to dom całoroczny, więc projekt i sposób użytkowania powinny odpowiadać funkcji domku letniskowego, a nie stałego miejsca zamieszkania.

Co dokładnie oznacza „powierzchnia zabudowy” 35 m² i 70 m²?

Limity 35 m² i 70 m² dotyczą powierzchni zabudowy liczonej po zewnętrznym obrysie ścian budynku, a nie powierzchni użytkowej wewnątrz domu. Oznacza to, że dom na zgłoszenie może mieć antresolę lub poddasze, a taras naziemny może powiększać przestrzeń wypoczynkową, ale nie zwiększa formalnie powierzchni zabudowy.

Jakie dokumenty są potrzebne do zgłoszenia budowy domu do 70 m²?

Przy domu mieszkalnym do 70 m² na zgłoszenie potrzebny jest przede wszystkim projekt budowlany oraz oświadczenie inwestora o budowie na własne potrzeby mieszkaniowe. Urząd może też wymagać mapy do celów projektowych, wypisu z MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy oraz uzupełniających załączników opisanych w Prawie budowlanym.

Czy budowa domu na zgłoszenie zwalnia mnie z odpowiedzialności za błędy formalne?

Uproszczona procedura domu na zgłoszenie nie oznacza braku odpowiedzialności po stronie inwestora. Składając dokumenty, inwestor podpisuje oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej, dlatego wszystkie dane (m.in. przeznaczenie budynku, powierzchnia zabudowy, własne potrzeby mieszkaniowe) muszą być zgodne ze stanem faktycznym i przepisami.

Jak sprawdzić, czy moja działka pozwala na dom bez pozwolenia?

Przed wyborem projektu domu na zgłoszenie warto sprawdzić zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Dokumenty te określają m.in. dopuszczalną funkcję terenu, wysokość budynku, kąt nachylenia dachu i linie zabudowy, które muszą być zgodne z parametrami domu do 35 m² lub 70 m² planowanego w technologii drewnianej modułowej.

Nie musisz ufać wyłącznie streszczeniom

Aktualne brzmienie przepisów oraz oficjalne wyjaśnienia dotyczące budowy domów na zgłoszenie znajdziesz na rządowym portalu gov.pl – w szczególności w sekcji „Dom bez pozwolenia” oraz w materiałach Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) opisujących zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego do 70 m² (formularz PB‑2a i powiązane instrukcje).

Art. 29. Prawo budowlane – Lexlege

Pełna ustawa – Prawo budowlane na isap.sejm.gov.pl